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央行突然降息 樓市何去何從
在沒有任何暗示的上周五（11月21日）晚間2胎銀行不察配偶貸款全省皆可處理，央行終於降息，在當前經濟下行壓力加大、政府救市措施不斷、房地產市場企穩回暖的敏感期，再一次
挑動購房者和房地產業內的敏感神經。專傢認為，未來一段時間還將出現幾輪降息和降準，這也就意味著中國進入瞭新一輪的降息周期。業內不少觀點認為，降息可
以刺激目前正徘徊於底部的房地產行業加速復蘇；同時，市場上另一種聲音也在警示，降息對樓市推動持續期不應過度奢望。那麼，未來一段時間，中國的房地產市
場究竟會走向何方呢？柳毓房貸二順位銀行任何問題免費諮詢
回顧歷史銷量有提振價格有滯後
讀史鑒今。回顧過去幾次降息對房地產市場的影響，對我們預測此次降息後的樓市走向會有啟發。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211
近十年來，中國共經歷瞭兩輪降息周期，第一輪是在2008年，第二輪是在2012年。2008年降息周期始於2008年9月16日，6次降息，伴隨4次降準；2012年降息周期始於2011年12月5日，2次降息，伴隨3次降準。
2008
年2月，在全球金融危機的背景下經濟迅速惡化，全國樓市銷量大幅下滑，同比由正轉負，2007年月均銷售面積6376萬平米，2008年1~8月月均銷量
迅速下降為4498萬平米，降幅高達29%。房價下降滯後約半年，自7月起同比出現由正轉負，並呈現持續下行的趨勢。央行於9月起至12月總共實施瞭5次
降息，9月當月銷量即環比回升38%，9~12月月均銷量迅速回升為6948萬平米。
2010年，為抑制房價過快上漲，“國十一條”及
各地限購政策陸續出臺，2010年月均銷售面積8775萬平方米，而2012年5月，月銷量僅為6546萬平米。此輪降息首次出現於2012年6月，而在
2011年年底央行就實施瞭降準，但從銷量來看，降準對銷售的刺激並不顯著，2012年1~5月月均銷量為6389萬平米，6月宣佈降息後，銷量才有明顯
回升，6月當月即環比上升50%，6~12月月均銷量反彈至10416萬平米。
從2008年、2012年樓市低谷時期的兩輪降息周期後
的市場表現來看，降息對於成交量的提振作用十分顯著。降息首先會從心理上給予購房需求積極的暗示，在行為上也會促使購房利率下降、購房成本降低，兩方面直
接利好樓市成交。降息不僅有利於剛需，對於改善型購房者來說，限貸放松和降息同樣將形成雙重利好，入市積極性將進一步提高。降息對於房價的影響有滯後，但
是影響持續時間較長，通常在降息3~6個月後，房價同比增速由負轉正，並且同比正增長的持續時間均超過瞭12個月。柳毓
眼前算賬央行降息房貸族成最大受益者
降息消息一出，引發社會廣泛關註。盡管人們對其可能對樓市造成的影響還眾說紛紜，但對於房貸族來說無疑是個天大的利好。
此次降息之後，5年以上貸款利率從之前的6.55%降至6.15%，相當於打瞭9.4折。若再疊加上部分銀行給出的基準利率9.5折的優惠，買房人實際上領取的是超過9折的“央行大禮包”。
這
次降息房貸族到底能省多少錢？記者為大傢算瞭一筆賬。以20年期50萬貸款為例，以目前普遍的基準利率計算：降息前，每月需還月供3742.6元，20年
總利息為39.82萬元；而降息後，每月月供為3625.6元，20年總利息為37.01萬元。兩者相比，月供可節省117元，20年總利息可少還
2.81萬元。
同時與貸款利率下降的還有住房公積金貸款利率，5年期以上由原先的4.5%降至4.25%，降幅不及商貸。同樣以公積金
貸款50萬元，20年期計算，我們也可以算筆賬：降息前，月供是3163.3元，20年總利息25.92萬元；降息後，月供則變為3096.2元，總利息
為24.30萬元。兩者相比，可少還月供67.1元，總利息少1.62萬元。
不過業內人士提醒，面對降息，房貸族還要註意自己是哪一種情況。
第
一種是銀行剛剛審批但仍未放款的客戶，銀行通常都會通知客戶簽補充協議後，按最新利率還款；第二種是剛完成放款還未還款的客戶，不同銀行的政策和規定各有
不同。一般情況下，隻能在次年的元旦起進行利率調整，不過購房者可嘗試咨詢銀行，或可簽訂利率補充協議，按最新利率還款；第三種則是對已經放款且還款超過
一期的客戶，銀行會在明年的元旦按照最新的貸款利率標準執行，為此客戶先不要急於減少每月還款，以免餘額不足影響信用記錄。不過慶幸的是，已經接近年底，
即使第二種情況，房貸客戶也無需等待太久，房貸族可以很快就享受到降息帶來的實惠瞭。孟穎
展望未來央行送來“暖氣”樓市溫暖過冬
當暖氣在千傢萬戶熊熊燃燒起來的時候，樓市也迎來瞭自己的“暖氣”——央行降息！辛苦瞭一年的樓市中人，此番可以過個熱乎的冬天瞭！
20年期貸款100萬元，可以省下利息4萬多元，能給傢中添置不少傢具瞭，這個“福利”足夠大！因此，消息出來還不滿一周，多個一二線城市的樓市就開始升溫瞭，有些樓盤竟然還出現瞭夜間11點還在加班加點的繁榮景象，開發商們那叫一個“喜”！
不
過細究起來，此番樓市的局部繁榮，不應完全歸功於21日的央行降息，而應該是今年以來限購、限貸松綁等多個利好消息疊加效果的反應。同時此次央行降息最重
要的利好之一，也在於對9月30日的房貸新政起到瞭一個補充的作用。因為後者雖然規定剛需和首次改善性購房都可以享受最低7折的利率，但此前銀行不肯忍痛
割肉，落不到實處，購房者們的實際貸款利率還是居高不下，這次央行直接降瞭基準利率，銀行無處可逃，房奴們的負擔終於可以名副其實地降低一些瞭！
需
要提醒開發商們註意的是，“暖氣”雖好，但“供暖”都是有一個期限的，因此眼下不管有沒有繁榮起來，都不要被新政沖昏瞭頭腦，因為一旦“暖氣”停瞭，還得
依靠自己的體魄去保暖。有業內人士指出，此次央行降息對市場的刺激作用，可能能維持兩個月左右。兩個月之後，市場很可能還將恢復到以前的波瀾不驚。這倒不
是因為政策本身會失靈，而是因為如今樓市已經到瞭一個理性發展的階段，貸款利率再怎麼低，購房者也很難通過倒騰房子來賺錢瞭，所以市場上的投機客和投資客
都不大可能回來，留下的還是那些剛需和改善性需求，人數不會比以前增加多少。也因為這個最根本的原因，業內人士預測，此次央行降息，很難像以前那幾次一
樣，帶動房價上漲。不過，由於下半年以來利好政策頗多，房價止跌的可能性還是很大的。王德春
??
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/09405943548616286460866.shtml
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