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拍腦袋的定價 上海徐涇地塊漲價31億業內看空
時隔一年，再次掛牌，身價突然翻瞭3倍，上海青浦區徐涇鎮的這塊商辦用地近來可謂出盡瞭風頭。
不少觀點認為，該地塊優越的區位及發展潛力是起拍價飆升的"本錢"，甚至猜測出讓方之所以有膽量漲價31億重推地塊，必然已找好瞭下傢，或是已出現較多的意向買傢。
但上海資深業內人士並不以為然："目前還沒有聽說哪個企業對這塊地有興趣，關註目光更多是集中在起拍價突然飆升31億這一點上。房屋二胎銀行有那些"
該人士續稱，對比前後兩次相差甚遠的起拍價以及該地塊周邊的現實情況，出讓方難以逃脫"拍腦袋"定價之嫌。
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事實上，這幅"神奇"的土地最早掛牌出讓是在2012年2月20日。
根據彼時的出讓公告，徐涇鎮會展中心3地塊東至規劃六路西側紅線，南至規劃六路北側紅線，西至諸光路東側紅線，北至盈港東路南側紅線，出讓面積184292.8平方米，容積率為3，土地用途為商業，起始總價13.68億元，起始樓面地價2473元/平方米。
然而，剛剛掛牌半個月之後，出讓方宣佈暫時中止該出讓活動。而在今年1月4日，上海土地交易市場又發佈公告表示，根據出讓人要求，終止出讓徐涇鎮會展中心3地塊。
彼時，上海市青浦區土地儲備中心相關負責人在接受媒體采訪時曾表示，終止出讓的原因是要對出讓條件進行一些變動。
但誰也沒有想到的是，終止出讓僅4個月之後，起始樓面價竟然從原來的2473元/平方米飆升至約8000元/平方米。
根據上海土地交易市場5月10日發佈的出讓公告，青浦區徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)土地用途調整為商辦；出讓年限從40年修改成商業40年、辦公50年。地塊掛牌起始價上調30.55億元至44.23億元，折合樓面地價約8000元/平方米，較首次掛牌樓面地價高出5527元/平方米。
對此，上海中原地產咨詢部總監宋會雍在接受觀點地產新媒體采訪時表示，該地塊最初的底價就很有問題，當時其周邊的住宅售價已達2萬/平方米上下，周圍也有地鐵站。而且商業用地在該區域還是比較稀缺的，根本就沒有城市廣場類的商業項目。
"再加上早期已有好幾個社區住宅項目進入該區域，因而業界對於該地塊的開發前景還是比較看好的。"宋會雍續稱，但是與之配套的商業用地的起始樓面地價僅為2473元/平方米，這顯然是不合理的。
"不過，這次的底價直接飆升至8000元/平方米無疑是拍腦袋的做法。"宋會雍進一步指出，眼下土地市場異常火爆，特別是最近出讓的幾宗世博片區地塊，有一宗的成交樓面價竟然沖破瞭4萬/平方米。因而徐涇鎮會展中心3地塊也開始較上勁瞭，樓面價直飆8000元/平方米。
人口導入薄弱
"這是從一個極端走向瞭另一個極端。"宋會雍補充稱，8000元/平方米的起始樓面地價對於該區域來說無疑是虛高的，6000元/平方米左右或許會是比較合理的價格。
"盡管該區域已有不少的社區住宅項目在開發，但其人口導入卻是非常薄弱的。這也就意味著，企業在做商業開發的時候需要較長的時間，待人口導入成熟瞭，其收益才能有所起色。"宋會雍坦言，如果地價定得太高會給開發商帶來很大的壓力。
一位央企開發商代表的觀點與上述看法不謀而合。該開發商在接受媒體采訪時就指出，目前來看，虹橋商務區土地樓面地價在2萬/平方米徘徊，此前區域內多數地塊的起始樓面地價僅為1萬元/平方米左右。與此同時，這一類大型城市商業區域的發展，一般都要需要5-10年的時間陸續體現。所以，在虹橋商務核心區域發展尚未成熟的背景下，輻射帶商務區開出近1萬元/平方米的起始樓面地價，有點偏高。
宋會雍進一步表示，目前來看，徐涇這邊的人口的集中度不夠，同時，新開發的項目人口導入很慢，甚至有一些項目根本就沒有賣動。
據介紹，徐涇鎮會展中心3地塊周邊的住宅項目，銷售速度都比較滯後，有幾個項目的銷售數據甚至比較難看，交易僅達3、4成而已。
不得不提的是，金地天禦就是此類項目中的代表之一。據瞭解，作為金地集團在上海的首個天字系項目，金地天禦自2010年開盤以來僅完成3、4成的銷售。
而談及徐涇鎮會展中心3地塊的出讓前景，宋會雍則坦言，8000元/平方米的起始樓面地價留給將來溢價的空間並不大。
"底價成交或者稍微有一點溢價的可能性比較大，當然也不排除像世博地塊這種"發燒"的情況。"宋會雍表示，目前還沒有聽說哪個企業對這塊地有興趣。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/15142256359.shtml
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