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福州旅遊地產大面積圈地 可開發量夠賣十年
福州旅遊地產市場正在上演的一場"大躍進"，加劇瞭業界對地產泡沫的擔心。
據不完全統計，目前包括福州市區及其周邊郊縣，已經在建和準備開建的溫泉旅遊地產項目已達25個，其中不少規模都在千畝以上。
而這些跑馬圈地的開發商實力參差不齊，既有萬科、華僑城等一線地產商，也不乏冠城大通等本地實力企業，甚至還有從未涉足過地產的動漫公司--福建時代華奧動漫有限公司(以下簡稱時代華奧)等。盡管這些項目有著不同的主題，但卻不約而同都配套瞭大量的住宅項目。業內人士認為，以目前的市場需求來看，消化這些項目至少要10年以上。
此外，業內稱，不少開發商都是以賣住宅的思路在做項目，而購買者也多是投資客。當空置樓盤大量出現，而當地的旅遊經濟又沒能帶來大量遊客，產生預想中的高回報，這些純粹靠投資者支撐的項目會不會拖累當地房地產市場？一些實力不濟的開發商，又會不會留下"爛尾盤"？《每日經濟新聞》記者對此展開調查。
前期以住宅銷售為主
目前福州旅遊地產開發遇到的最大威脅是潛在的供應量極為龐大，但項目的綜合開發成本卻普遍偏高。
據統計，福州市區及周邊的旅遊地產項目達到瞭25個，其中不乏千畝大盤。如香港融僑集團的閩侯雙龍溫泉項目總面積為2000畝，預計一期投入18.36億元等。即使是福州五城區內的旅遊項目，也都有數百畝的規模。
有業內人士認為，福州溫泉旅遊投資熱是受政策驅使：不受限購政策制約，同時拿地成本又較低。
根據公開信息，2011年1月4日，晉安區鼓嶺柱裡地區三幅地塊掛牌出讓，總面積約327畝，被福州世茂置業有限公司以3.6億元起始價輕松拿下。而位於三江口的2011-19號地塊，亦是由福州新海岸旅遊開發有限公司以底價4.4億元競得，該地塊總面積為600畝。名城地產今年取得的名城永泰溫泉項目一期占地900多畝，地價也僅4.1億元。
但事實上，拿地成本隻是前期開發中占比很小的一部分。一般這種大型旅遊地產項目都是一二級聯動開發，開發商同時還要承擔前期的拆遷成本以及各項綜合費用。
"實際開盤售價至少要在萬元以上。"福州某上市地產公司有關人士告訴《每日經濟新聞》記者，溫泉旅遊地產中可銷售物業和自持物業是有一定比例的。有的觀點認為合理的比例，住宅隻占30%，而這相當考驗一貫以高杠桿高周轉運作的開發商的資金實力和盈利能力，同時一般旅遊地產前期會先推出大量住宅銷售以獲得後期持續開發所需資金，因而旅遊地產項目前期主要都是以銷售住宅為主。
上述業內人士認為，一般溫泉旅遊地產都處在城郊和新區，這意味著相關配套設施遠落後於市區，幾年內的投資回報率都難達到市區普通住宅水平，所以一旦銷售價格過高，就會影響銷售速度。"這也是不少開發商雖然已經簽訂瞭協議，但還是遲遲未真正開始項目建設的原因。"
部分項目"掛羊頭賣狗肉"
在這一波的福州旅遊地產投資熱潮下，除瞭地產開發商外，還有各種非地產公司。如同樣位於連江貴安溫泉旅遊景區內，時代華奧所投資開發的海峽文化創意產業基地。該項目規劃總面積超過1000畝，建築總面積約80萬平方米，總投資30億元。卻被業內披露實際就是在做房地產開發。
雖然是打著文化創意產業基地的名頭，但福州地產業界還是將此項目列為溫泉旅遊地產項目之一。據業內人士黃先生介紹，目前該項目正在公開售賣別墅，"項目名稱雖然不同，但也是在溫泉景區資源范圍內，以投資方的實力來看，要撬動如此大的項目也隻能依靠賣住宅來獲得後續開發資金。"
而此前有媒體披露，時代華奧的項目開發實力存疑，其目前僅僅開工興建部分別墅，還經常拖欠農民工工資及工程款。記者查閱公開資料發現，時代華奧註冊資本僅有1億元。
"值得擔憂的是，如果這些項目沒能夠控制好住宅比重，導致過量的住宅項目投入市場，最終將引發爛尾。"黃先生認為，未來或現"鬼城"現象。
回報率遠低於市區房產
世紀金源投資開發的貴安新天地是福州較早開工建設的溫泉旅遊地產項目。該項目占地超過7000畝，建築面積150萬平方米房貸2胎轉貸利率多少免費諮詢試算。
在福州最近一兩年的住宅樓盤銷售榜單之上，貴安新天地備受矚目，該樓盤號稱2013年上半年大福州樓盤銷售冠軍。
數據顯示，其今年上半年銷售簽約備案金額為68.58億元、面積106.84萬平方米、套數10151套。
同樣該樓盤在2012年大福州樓盤銷售排名中同樣獲得銷售冠軍稱號，其銷售金額為50.48億，銷售套數近8000套。該項目普通住宅的市場均價約6000元／平方米，相比福州市區超過15000元／平方米的價格，吸引瞭不少投資者的目光。
"世紀金源的開發實力比較強，相關的配套設施建設速度也很快，在本地和周邊擁有較強的客戶群。"黃先生告訴《每日經濟新聞》記者，由於貴安新天地相關的交通配套和基礎設施配套已經基本成型，特別是在交通上，有直達福州市區公交車，而相對的樓盤單價和總價都比較低，又不存在限購問題，所以吸引瞭不少投資者。
代理貴安地產項目的福州璞一天知地產營銷總房屋二胎 銀行房屋二胎利息貸款全省皆可處理經理王峰也表示，貴安新天地目前的旅遊地產項目約有7成的購買者都是出自投資性需要。"其中投資型的酒店式公寓很受歡迎。"
不過，《每日經濟新聞》記者發現，貴安新天地在2011年開始啟動銷售之初，售價就達到5800元／平方米，至今均價也不過在6200元／平方米左右，近兩年的漲幅約6.9%。
而根據某研究院的數據，僅今年前8月，福州一手房價格相比今年1月份，已經上漲1527元/平方米，漲幅11.2%。而相比去年8月份的12914元/平方米，福州一手房價格上漲瞭2207元/平方米，同比上漲17.1%。就回報率來看，貴安旅遊地產遠低於市區普通住宅。
警惕旅遊地產虛假繁榮
業內人士認為，25個旅遊地產項目的住宅全部放量的話，千畝項目住宅數將達數萬套，百畝項目至少也有數千套，以目前福州市場需求情況來看，至少要10年以上才能消化。《每日經濟新聞》記者發現，這些位於郊縣的旅遊地產項目幾乎都配套有度假酒店、星級酒店等。
"旅遊地產三大投資法寶是高爾夫、主題樂園、酒店。"華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱告訴《每日經濟新聞》記者，已審批的12個國傢旅遊度假區中，多數沒有按旅遊度假區的功能去建設，很多出現瞭畸形發展，形成瞭以房地產項目為重點的發展模式，有些甚至失去瞭度假區的功能。
他表示福州這一波的旅遊地產開發熱跟全國其他地區都一樣，開發商幾乎都是因為受到政策吸引，一窩蜂地湧入。
據介紹，目前福州對於旅遊地產開發提供瞭較多的政策支持，如對重點旅遊項目給予政策扶持，負責協調解決好項目規劃用地、征租地手續以及拆遷安置等問題；溫泉重點旅遊項目，其溫泉采礦權有償使用費、礦產資源補償費地方分成部分減半征收，采礦權價款地方分成部分按50%給予補助；福州市財政每年安排專項資金，對非財政投入的重點旅遊項目給予不超過3年的貸款貼息支持等等。
相關數據顯示，福州市2012年接待遊客3192.55萬人次，同比增長15.8%，實現旅遊總收入550.12億元人民幣。福州五星級酒店在2013年一季度平均房價為661.41元、平均出租率64.70%、RevPAR(實際平均房價)為427.93元，二季度平均房價721.65元、平均出租率64.63%、RevPAR為466.40元。
趙煥焱表示，目前這樣的情況相對於全國算比較好的，但是如果接下去的20多個項目紛紛上馬，新酒店頻開，恐怕將會出現供應過量，而酒店的營收也將難以確保。
他表示，"在日美等國房地產泡沫最後階段都表現為旅遊地產市場的虛假繁榮。旅遊地產發展也不能搞'大躍進'，因為需求不可能一下子大幅提高。"
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-19/09393581527.shtml
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