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  今年4月初，溫州 "千市萬億"增長計劃活動在杭州正式啟動，提出"百城萬億"增長計劃，要在全國承辦市場數量突破1000傢，總投資超過10000億元。有關人士表示，這個萬億計劃，主要的載體將集中在城鎮。

  "先知先覺"，千億資本潛伏城鎮化

  有關數據顯示：商業地產的"溫州軍團"現在全國各地專業市場有900多個，市場總投資5000多億元，年銷售額8000億元以上，年創稅超200億元。專業市場領域涉足傢居建材、商品購物、五金機電、汽車及配件、電子數碼、物流等各行各業。

  經過10多年的發展，商業地產的"溫州軍團"也由之前的專業市場開發升級換代為商貿綜合體的開發。

  有關人士表示，由溫州資本主導的這些商業地產絕大多數集中在二三線城市及其經濟發達城鎮，屬於城鎮化概念。

  "新疆、黑龍江、廣東、山東、四川......，幾乎全國都有溫州人投資開發的項目，可以說花開全國"，美吉特集團營銷副總監趙軍說，尤其是在江蘇、山東、安徽等幾個省，基本每個地級市、縣域城市都有溫商投資開發的項目。

  在城鎮化最為成熟的江蘇昆山，就有接近10個商業地產項目由溫州資本主導。正泰隆國際工貿城是其中項目之一，兩年前，由溫州資本斥資10億元打造。

  記者註意到，正泰隆國際工貿城位屬昆山高新園區。在長期的商業地產開發實踐中，溫州資本有著天然的"先知先覺"。林柏良說，"在城鎮化概念確立之前，我們隻是從商業實踐直覺認為其中將蘊藏著巨大的商機"。林柏良除瞭昆山正泰隆項目之外，在南京、上海、青島、河北等地都有商業地產項目在運作。

  昆山市地處長三角核心區域，是中國縣域經濟百強之首。林柏良稱，確立城鎮化概念之後，可以說，昆山是城鎮化的先行者和標本。

  昆山有"工業王國"之稱，玉山鎮又是昆山核心的工業產業基地，但是卻沒有一個相應的專業市場與它配套。"所以，我們抓住這個機遇填充空白，我們看好它的發展前景"。

  據悉，正泰隆國際工貿城項目總占地面積約9.7萬平米，總建築面積約22萬平米。"已全面封頂的8號樓已被政府花巨資回購，將打造成昆山市工業產業交流基地。 8號樓的投入使用對內將用於周邊工業生產園的交流基地，成為本地產業向外展示的平臺，對外用於各國各地進口工業產品的推薦進標基地"。

  搶灘商機，數百億溫州資本快速佈局城鎮化

  在宏觀調控不斷加大力度的背景下，許多人(開發商)都感到壓力。"大約在年初，大傢意識到城鎮化的發展機遇，規模化地到各地尋找城鎮化項目"，"溫州軍團"中的一位人士表示。

  該人士表示，近2個月來，僅他所知道的"圈子內"開發商在四川、江蘇、廣東等地中小城市簽約項目就不下20個，"大部分是城鎮化的商貿地產項目，投資額不大，甚至一些隻有一個來億元"。

  之前，在外溫州商人並不是很喜歡回溫州投資的，但是在去年底到今年初，五洲國際的舒策城和舒策丸兄弟大手筆回溫州投資，3個項目的投資總額近百億元，佈局的地點也耐人尋味，分別是樂清、瑞安和甌江口新區，均屬於城鎮化概念。

  沈光來也回溫州投資30億元的城市綜合體項目，地點是泰順縣新城區......。"僅這20多個項目的投資額度疊加起來，應該有數百億元"，該人士說。

  "對於地產來說，前20年是城市時代；後20年是城鎮時代"。徐曉敏告訴記者，最近1個多月來，他都在湖北、廣東佛山、東莞一帶，"看有沒有合適的商業地產項目"。他認為，城鎮化的地產不僅僅是政策紅利，而是城鎮化帶來的剛性發展需求。

  中國(海南)改革發展研究院院長遲福林曾對城鎮化算過一筆賬：未來10年新增城鎮人口將達到4億左右，按較低口徑，農民工市民化以人均10萬元的固定資產投資計算，能夠增加40萬億的投資需求。

  房地產無疑是城鎮化的主戰場，尤其是商業地產投資。中小城市(鎮)經濟發展的總體水平還不高，城市(鎮)綜合功能較弱，基礎設施落後，公共服務缺失，城鎮化的發展明顯滯後於社會經濟的發展。

  "城鎮化的商業地產還承擔著部分公共基礎功能，因此它的發展空間還大於住宅地產"，徐曉敏認為。

  相對應樓市泡沫，城鎮化商業地產還處於價值窪地

  五一期間的熱銷，大大出乎正泰隆國際工貿城營銷總監王青的意外。據瞭解，5月18日該項目將正式開盤，他表示，開盤當日來人來客將突破3000多人，熱銷兩億多元完全沒有問題。

  面對從上海、蘇州和杭州等地趕過來看樓盤的人流，王青認為，除瞭項目本身的號召力等自身因素外，"還有就是城鎮化概念的催化作用，大傢不再盯著大城市，而是意識到中小城市(鎮)的投資機會"。

  相對大中城市的樓市泡沫，"城鎮的商業地產還處於未挖掘價值窪地，在動則大城市每平方幾萬元的樓市泡沫，我們項目的均價才在1萬多，況且昆山的經濟發展水平絕不比一般大城市低"，王青認為。

  "城鎮化需要產業來支撐"，王青說，城鎮化相對成熟的昆山必備瞭這個條件。"僅從正泰隆國際工貿城而言，周邊有國傢級模具產業園區，擁有上千傢模具生產基地。富士康工業園區等1100億元的工業總產值"。再加上政府對項目的強力扶持，除購買8號樓作為產業孵化器外，還把國傢級產品檢測檢驗中心落戶在我們項目，政、企、商的強力結合打造昆山工業的產業中心，為城鎮化的發展註入強心劑。

  坐擁周邊的成熟產業配套，再加上鄰近大上海的地理優勢，正泰隆國際工貿城將成為整個昆山市甚至整個長三角地區最大的電機五金集散地。以正泰隆國際工貿城為軸心，密佈瞭各條交通線路，特別是與上海"幾乎是同城距離，雖然是不同的行政區域"。

  對於個人投資台新房屋二胎利率多少任何問題免費諮詢者而言，城鎮化商業地產的價值窪地還表現在低總價上，降低投資門檻，靈活分配資金，就如"雞蛋投籃"一般，比大額投資來得更安全，王青表示。比如：他們正泰隆國際工貿城商鋪面積從30-50㎡左右，總價范圍在20萬-100萬元之間，受到投資者熱捧。

  城鎮化商業地產的機會在哪裡？

  在溫商的"百城萬億"中，要在全國總投資超過10000億元，主要的載體將集中在城鎮化商業地產上。城鎮化商業地產的機會將在哪裡？

  "我認為，城鎮化商業地產的春天已經來臨，走在第一線的溫州資本先來是先知先覺"，林柏良說。從宏觀而言，每年上千萬人的進"城"就是巨大的商機，再加上相關政策的扶持將會起到催化作用。

  城鎮公共服務及基礎設施的投入將擴大，居民的收入和消費水平也將增加，進而釋放的內需潛能，將是城鎮化商業地產動力源泉，"許多經濟發達的城鎮都已經具備這個動力源瞭"。

  從項目微觀而言，城鎮化商業地產的低價相對便宜，遞推到房價上的價位也不高，進"城"的農民和外來人員可以接受，可以滿足他們的剛性需求，"從我曾經操盤的幾個項目看，基本上都是被當地消化，而沒有所謂炒房現象"。

  林柏良認為，相對於前10年的城市地產暴利，對於開發商和投資者來說，將不可能存在，即使有，就需要像浙江義烏、江蘇昆山一樣，整個經濟和社會發展充滿著強勁，"但是歷程也需要上10年時間的發展和醞釀"。

  對於城鎮化商業地產機會，一位來自上海的投資者認為，主要還是看當地經濟發展水平及其發展潛力，這是基礎，再就是項目定位及其佈局，"接下來的投資機會，不可能每一個城鎮化商業地產項目都可以賺錢"。他表示，最近他都在嘉興、蘇南等一帶走動，選擇瞭正泰隆國際工貿城項目作為投資，"主要是就近原則，二是長三角的城鎮化發展水平較高，比較成熟"。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-05-20/14402198996.shtml

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