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  陸興祥步入房地產行業已20多年，由營銷入門。上世紀90年代，房地產營銷還是個尚未成熟的概念，陸興祥以其獨到的眼光和操盤能力，將一個爛尾盤項目成功轉型，打造成所在區域中高端人群爭相購買的樓盤。

  1997年，海南一傢公司代表在上海做瞭一個別墅項目，建築工程基本完工時，金融危機爆發，項目擱置瞭下來，公司最後無力繼續施行，委托陸興祥就職公司尋找買傢，辦理轉讓。"這個爛尾樓盤，對我來說是個苛刻、要求很高的項目，也是我在房地產營銷中成功的第一件大事。"陸興祥說。

  作為負責人，陸興祥四處尋找客戶來買這塊地。一個想轉行搞開發的建築商表示有合作意向，但對於項目已經建好的部分如何轉型，該規劃什麼樣的產品類型，產品價格在當時的市場上又應該定價多少等一系列問題，讓這個企業有些猶豫。陸興祥說瞭一句話："你想做什麼夢，就看你有沒有實現這個夢的理想。你把想到的都做到瞭，這個房子就能成功。"他不但在言語上給瞭對方信心，更用他周密的項目規劃"俘獲"瞭信任，最終這傢建築企業拿下瞭這塊地，並和他簽訂瞭全程代理規劃、銷售協議。陸興祥也從產品定位、定價、銷售、策劃等方面，對項目進行瞭重新規劃。

  產品定位上，項目地處上海城郊結合部，當地樓盤都是多層建築，陸興祥卻出其不意，規劃建築十分罕見的高層電梯產品，主要為多層、小高層，小高層分為7層、11層，帶電梯，多層為6層。當時人們對電梯房也有"抗性"，認為增大瞭公攤面積，陸興祥考慮的則是，多層會讓小區密度非常大，空間沒瞭，產品就失去瞭特性和優勢。電梯房雖被部分人不太接受，但陸興祥通過宣傳，用生動的生活感受將居住電梯房的生活優勢展現出來，如適合行動不便的老人，對於煤氣罐(當時尚未通煤氣管道)的搬運更加方便等，證明住在電梯房裡就是個享受。小區空間節省出來後，陸興祥建議建造街心花園，下面做地下車庫，這些設計理念在當時是具有"超越性"的。至今，這個小區的產品定位讓其在上海也沒有落後。

  價格定位上，重新規劃的產品核算後，單價至少為2000元/平方米，要高出其他樓盤至少200元，客戶會來買"高價"房嗎？陸興祥卻信心百倍地認為，2500元/平方米甚至更高的定價都可以"沖"。漂亮的外立面，合理的戶型平面設計，帶電梯、綠化好、停車方便等，這些"別無我有"的產品規劃設計，就是他的信心來源。

  客戶群體定位，最起碼是雙薪收入穩定人群，個體老板、企業管理層等中高端人群，陸興祥認為隻有這類人群，在當時才能接受這個房價。在20世紀90年代的上海房地產市場，這些定位都是新穎獨到的，大大吸引瞭購房者目光。

  銷售上，對方又給陸興祥出瞭一個難題：從開建到完工過程中，銷售要保證開發商在每個階段的資金回收。"這個壓力非常大。"陸興祥說，"受金融危機影響，市場非常冷，但我有我自己對市場的判斷，定位都準瞭，如果再行不通，就不是市場不行，是受到瞭政策等外力的影響。"從1997年到1999年末，項目銷售計劃基本按著陸興祥的方案進行著。

  緊接著，全國房地產市場開始回暖，一些朋友竟找他"開後門"買這個項目的房子。"電話都打到瞭沈陽，問我房子還有沒有，一定要給他留一套。"項目的房價也隨之上漲，價格也早已超過2500元/平方米。

  2000年，陸興祥因公司業務拓展來到瞭沈陽，面對與上海市場的巨大差異，對沈陽二手房、存量房、房改房、房屋租賃等進行瞭全面調研，挖掘可做市場空間。在內心，陸興祥決定要扭轉沈陽房地產觀念，而不是隨從。

  調研後，他發現當時為數不多的開發商多是建築單體面積很大，針對高端人群的產品，陸興祥判斷，當時沈陽住房需求最大量應該隻有兩塊：剛需、改善型人群。針對需求，提升產品品質大膽使用瞭建築新材料，打造2胎代墊款銀行利率多少免費諮詢試算瞭"海派"風格產品，浦江苑系列人居誕生。

  2005年，浦江苑交付入住後，市場口碑迅速傳遍沈陽，其中瀑佈、江南亭子、魚塘、兒童樂園、娛樂廣場等，如糖葫蘆般串起的"一步一景"，成為當時媒體爭相報道的房地產焦點，隨後，市場上模仿性產品也雨後春筍般地大量出現。

  如今，已經位居沈陽新洲實業股份有限公司總經理的陸興祥，愛上瞭徒步走，每周要沿著渾河邊走三次。問他現在最想做的事兒是什麼，他說除瞭正常的公司項目運作之外，下一個目標就是將物業服務進一步提升。這也是他的營銷王國裡不可或缺的棋子。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/17502407005.shtml

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