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??根據深圳中原研究中心數據，2008-2012年深圳樓面地價基本保持穩定，2013及2014年樓面地價及土地出讓金總額則迅猛增長。三年間樓面地價即從2515元/平飛漲至11315元/平，漲幅達350%。據崔元星分析，2014年深圳新房價格為23973元/平，反映的隻是2012年的地價，而2014年的地價將在2015-2016年間建地貸款台中和平建地貸款呈現，到時如果平均房價不達到3.5-4萬元/平，那麼這些地產商全部要死掉。“看瞭這個之後，政府高興瞭，地價還在漲。但我們老百姓心裡要知道，等到你2015年、2016年買房時消化的是2014年的地價，所以這是一個巨大的災難。土地拆遷斷不掉，房價就會不斷上漲。”
深圳地價兩年漲350% 房價小於4萬開發商會死
??新常態下房地產利潤壓縮 地產商與地方政府忙轉型
??近日，深圳市本是資產管理有限公司總裁、國際商務策劃師崔元星受邀到騰訊大粵網做主題為《新常態下的土地成片一級開發模式》的分享，他指出，目前土地與房地產的幾個熱點問題存在誤讀，現行土地制度存在一些弊端仍待改革，並就土地開發新趨勢做瞭分析與預測。
??“第三，關於城市更新，中國661座城市中隻有深圳有城市更新的概念，至今已經五六年過去瞭，據說100個項目，隻經營瞭30多個，其他的經營不下去瞭，所以很多人報道它非法的地方，但是我相信城市更新在深圳起瞭巨大的作用。如今，城市更新所供地面積占建設用地供地總量的60%-70%，未來可能占比更多，但是需要不同的辦法去解決城市更新當中的矛盾。第四，深圳有很多舊廠區改造成創新文化(300336,股吧)園之類的項目，華僑城LOFT創意文化園最為典型，我覺得這種做法‘非多於是’，它嚴重地踐踏瞭國傢的土地管理法規。土地不是簡單的‘面粉’，國傢憲法賦予瞭這塊地什麼用途，你就該用來幹什麼，否則農民的承包土地本該種菜，種房子行嗎？”一開口，他便拋出瞭四個稍顯嚴肅而沉重的話題，他說，工業用地就是工業用地，你以300多元/平的樓面地價蓋房出售，人傢為何要傻乎乎花1萬多元/平的地價去買地建房，這樣合理嗎？
??回顧近幾年來深圳房地產的網絡新聞熱詞，離不開“小產權房”、“農地入市”、“城市更新”、“舊廠區改造成創意文化園區”等詞語，崔元星將這些新聞稱為“緋聞”，因為這其中或多或少有些問題，背後也包含很深的政治含義。他說：“深圳本身沒有集體土地，怎麼會有小產權房呢？深圳是有很多違法建築，但它不叫小產權房，本質上兩者就不是同一個東西。同樣，深圳沒有農村，沒有農地，所以就不存在農地入市的概念。”
??若明年深圳平均房價達不到3.5-4萬/平 地產商將死掉
??小企業貸款剖析深圳樓市四大“緋聞” 無農地無小產權房
??城鄉土地二元分割曾被認為是中國現行土地制度頂層的弊端，但事實上，深圳自2004年統征統轉之後，雖然實現瞭土地一體化，農村戶口全部轉為城市戶口，土地全部收歸國有，但也帶來瞭兩個嚴重的問題：第一，城市人口分為非戶籍人口與戶籍人口，這導致城市管理難度系數增加；第二，土地國有化後管理缺位，導致違法建築瘋狂增長，占據深圳住房總量近一半。因此深圳出臺瞭城市更新辦法，通過“允許自行改造”的方式將蛋糕做大來解決違建問題。
??與此同時，地方政府也在忙於轉型。首先，政府一年多前便開始引進綠色產業，致力於打造節能減排、循環經濟、新能源的生態城市等。其次，政府不再熱衷返還地價、減免稅費，而開始喜歡玩轉相對市場化的PPP模式。再次，“從傍大款到追求有故事的人”，以前土地不愁賣，政府偏愛有錢的大地產商，如今，慢慢地要求地產商不僅要有產業，還得有品牌、有故事。
內容來自sina新聞
??去年我國樓市步入調整期，地方政府紛紛松綁樓市政策，調控也逐漸淡出瞭政府的決議內容，業內人士認為，房地產市場跨入瞭“新常態”。對於地產行業而言，新常態下房企的利潤空間將降低，不再是以前的30%或50%，房地產的消化速度也不會像以前那般快，因此，在新形勢下，房企不得不重新思考轉型的問題。
??崔元星認為，新常態下地產商的轉型將呈現六大趨勢：第一，房企戰略重心將發生根本改變，從關註終端轉向關註前端，從關註房產營銷到關註土地營銷及土地一級開發。第二，戰略擴張的方向將從聚焦一線城市轉向外圍。第三，拿地方式、信息、概念將變得多元化。第四，融資模式將從銀行抵押、開發貸、上市轉向基金、信托、債券及眾籌等。第五，產品結構將從過去的以住宅為主轉向綜合體及產業地產，包括旅遊地產、養老地產、農業地產等領域的產品。第六，“避重就輕”，即房企從重資產向輕資產轉型，這是去年房企轉型的一個熱點，也是未來房企轉型的一個方向。
???土地國有化後違建猖獗 深圳城市更新有望解決？
??所謂新型城鎮化，崔元星將其概括為“人地產權城”。因此，國傢應先解決戶籍問題。去年7月，中國已取消農村戶籍，這為土地去二元化管理奠定瞭基礎。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/08275971434119954219590.shtml
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