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??一些知名的中介人士就指出,目前南沙尚是一手樓開發的高峰期,二手房遠未到成熟的時候,即使是目前在南沙持有房屋且已拿到瞭房產證的物業,想變現的話,也大都是通過朋友間詢問打聽是否有接手的人士或是掛在網上放盤,但透過這些渠道變現非常緩慢。

??南沙房企火拼

??這不禁讓人聯想到上海自貿區。數據顯示,在上海自貿區設立後一年,受自貿區直接輻射的板塊成交均價達24992元/m2,與自貿區揭牌前的成交均價20987元/m2相比上漲19.1%;與此同時,這些板塊的成交量也是“高歌猛進”。南沙變身自貿區之後樓市能否重現“滬市行情”呢?

???南沙區土地利用總體規劃圖

??功能定位:粵港澳融合發展試驗區。

??業界認為,南沙樓價之所以未能隨著成交量上漲而顯露出狂奔而上的走勢,是源於供應量的迅猛增加,從而導致瞭房企銷售“壓力山大”。而房企不遺餘力做推廣,找買傢,也是源於貨量太充裕瞭。

??有業內人士認為,南沙一手樓市成交難放量大漲的另一個原因是二手交易渠道不暢。有人說,去看看南沙有沒有品牌中介進駐就知道這個市場的熱度瞭。

??在一些樓盤紮堆的區域,競爭更是白熱化。日前,南沙保利綠地大都匯開售,斜對面的香江金融中心的推銷人員就在路邊豎出瞭“香江金融中心更平”的大招牌,與此同時,附近的時代雲圖也派出多個推廣人員手執“選房送車位”的廣告攬客。

??規劃發展重點:重點發展商務會展、科技創新、休閑度假、郵輪遊艇經濟服務外包和生態居住等功能。正在加快推進總投資150億元的國際郵輪母港及配套商業綜合體建設。

??3

??南沙貨量太充裕庫存去化時間達19個月

??據網易統計數據顯示,截至3月31日,南沙區新建住宅的可售套數多達18969套。按過去3個月成交量最大的3月成交套數984套計算,單這一庫存去化時間就需要19個月,而且還沒包括即將新增的供應量。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/07335994613296626713222.shtml

??日前,中共中央政治局召開會議,審議通過廣東、天津、福建自由貿易試驗區總體方案、進一步深化上海自由貿易試驗區改革開放方案。在此利好之下,南沙樓市“喜大普奔”。

??6

??產業商業居住需求疊加催旺地產業

??規劃發展重點:率先探索在教育、醫療等領域對港澳和國際深度開放。

??後市難大漲,為什麼

??10平方公裡。東至龍穴南水道,南至深茂通道,西至靈新大道,北至三鎮大道。

??這一年,南沙樓價可謂“凌亂”,6月重返“9字頭”,但7月過後又“超乎尋常”地瘋漲至1萬~1.3萬元/m2;

??分析人士指出,自貿區成立後,會有更多之前被高稅率限制的產品加大到中國銷售和生產。這些產品對廠房、倉儲和物流硬件的要求比較高,也能承擔更高的租金,因此,現有的優質廠房、倉庫租金會上漲,中低端廠房、倉庫升級改造後也可以獲得更高的租金收益。

??一般而言,投資者投資物業並非會持有一輩子,如果物業不能有通暢的渠道去變現,那麼不動產也就真正變成瞭“不動”的資產。

??規劃發展重點:重點發展資訊科技、金融後臺服務、科技成果轉化、專業服務等。

??以成交套數排名第一的南沙濱海為例,去年一季度,該樓盤售出284套,今年同期則售出725套,成交套數翻瞭一倍多。但交易價格卻從11691元/m2降至9833元/m2,較去年同期下跌15.9%。這對於想靠買樓賺一筆的投資客來講,難免有點失落。

??一季度成交量大漲一倍多但均價跌11.5%

??產業現狀



??日前,由香江國際金融中心、第一財經《中國房地產金融》、金磚匯等機構共同舉辦的金磚論壇在番禺錦繡香江舉辦。國傢“十二五”規劃制訂參與者、原中國人民大學經濟學院院長黃衛平教授在論壇上指出,“自貿區最大的政策是自由,最不理想的政策是不給稅收優惠”,自貿區最核心的任務是為深化改革,深化開放先行先試、創造可復制、可推廣的體制創新。某種角度來說,自貿區與增加GDP無關。

???成交數據

??原因2:二手房難脫手

??自貿區能否帶旺南沙樓市?對此,多傢房企人士一致表示,對後市不敢太樂觀。一上市房企營銷人士就直言,從去年以來,南沙樓市住宅的庫存量一直比較大,同時,樓市交易雖然是時有升溫,但卻不穩定,目前的存量房能盡快消化完就已經很不錯瞭。

??1

??在自貿區利好的帶動下,今年以來,南沙一手樓交易量大漲一倍多,是整個廣州住宅市場成交最火爆的區域。

??功能定位:境外投資綜合服務區。

??規劃發展重點:重點發展商務服務產業、培育外貿新業態,集聚中小企業總部。為港澳中小企業開拓國內市場、國內中小企業開拓國際市場提供支撐。

??從產業的角度去分析,因自貿區而引來的企業進駐無疑為樓市消費帶來強力的支撐。

??2

??南沙樞紐區塊

??9平方公裡。東至環市大道,南至下橫瀝水道,西至靈山島靈新大道及橫瀝島鳳凰大道,北至京珠高速,不包括蕉門河水道和上橫瀝水道水域。

??規劃發展重點:聯手港澳打造泛珠三角地區的出海大通道。南沙港區是廣州港主力港區,正在規劃建設港區三期和四期工程。已開通內外貿航線57條。

??上海自貿區建立後,住宅地產、商業地產率先受益。

??記者直擊

??慶盛樞紐區塊

??內部地鐵環線南沙區獨有

??記者近期走訪南沙發現,南沙樓市雖然火爆,但更多的離不開房企大力的促銷。

??蕉門河中心區區塊

??9月,上海自貿區誕生。南沙、前海、橫琴紛紛申報自貿區。

??4

??對於有自住和改善需求的人士,除非是在南沙工作,否則在南沙買房實際意義不大;如果是以投資為需求,則應該以一種長線投資的心態,靜候自貿區營造的良好投資前景的到來。而這個“靜候”期到底有多長,則仍需當地產業的帶動。

??南沙成交量一路走高離不開房企賣力促銷

??海港區塊

???開發商賣樓,蠻拼的

??9月,南沙正式晉升國傢級新區。

??10平方公裡。東至龍穴南水道,南至萬頃沙十一湧,西至靈新公路,北至萬頃沙八湧。

??15平方公裡。包括龍穴島作業區和沙仔島作業區,其中龍穴島作業區13平方公裡,東至虎門水道,南至南沙港三期南延線,西至龍穴南水道,北至南沙港一期北延線。

??在交通建設上,南沙也在提速。根據廣州市規劃局2013年公佈的《廣州南沙新區城市總體規劃(2011~2030)》,未來南沙區將配備一張密度堪比老城區的軌道交通線網,在軌道交通方面,南沙將建成4條國傢鐵路、4條城際軌道、5條城市地鐵線路組成的軌道網絡系統。

??功能定位:國際教育和醫療合作試驗區。

??根據網易房產數據中心抓取的陽光傢緣網統計數據顯示,今年一季度,全市一手樓交易量約為1.6萬套,接近去年的1.62萬套。其中,有著自貿區利好的南沙成為整個廣州住宅市場成交最火爆的區域,一手樓交易套數達2544套,比去年同期的1187套大增114%,但交易均價為10123/m2,較去年同期的11439元/m2下跌11.5%。

??5

??南沙灣區塊

??5平方公裡。東至虎門水道,南至蕉門水道,西至黃山魯山界,北至虎門大橋,不包括大角山山體。

??功能定位:粵港澳科技創新合作區。

??功能定位:國際航運發展合作區。

??此外,在多個樓盤現場,記者均發現由電商組織的看房團穿梭於售樓部及樣板房之間,這當中,既有真正的看樓客,但同時也不乏僅僅是想在南沙一日遊的市民。對此,有銷售人員坦言,確實有些人並不是來買樓的,但畢竟有人頭到場充數可造勢。

南沙能否重演 滬市行情?還看產業與配套

??3平方公裡。東至金隆路,南至雙山大道,西至鳳凰大道,北至私言滘。

??戰正酣

??明珠灣起步區區塊

??7

??萬頃沙保稅港加工制造業區塊

??規劃發展重點:重點發展總部經濟、金融服務和商業服務。推動粵港澳金融服務合作,探索開展人民幣資本項目可兌換先行試驗。明珠灣起步區是南沙新區標志性工程,目前開發建設已全面鋪開,規劃建設現代金融服務集聚區、總部商務辦公區及鉆石水鄉居住社區等功能區。

??功能定位:加工貿易轉型升級服務區。

??規劃發展重點:重點發展加工制造、研發孵化、數據服務、電子商務、檢測認證服務等生產性服務業。

??上海經驗

??成交翻倍

??上海自貿區房價一年增近兩成

??雖然說巨量的供應目前抑制瞭南沙樓價大漲,但自貿區的利好確實也是實實在在地擺在瞭眼前,在這裡,我們不妨探究一下第一個“吃螃蟹”的上海自貿試驗區的業績如何。

??據瞭解,上海自貿區建立後,傳統的住宅地產、商業地產率先受益。這種受益一方面是因為開發企業借機進行營銷推廣,導致區域內項目成為市場關註的焦點。另一方面,受到自貿區產業集聚與新需求不斷導入的影響,都為自貿區內的住宅、商業帶來瞭新的需求。

??住宅地產量價齊漲

??對於住宅地產,直接受影響的板塊便是自貿區周邊的板塊。

??德佑地產市場研究部監控數據顯示,受自貿區直接輻射的板塊,如外高橋、南匯祝橋、臨港新城,在自貿區設立後一年成交均價達24992元/m2(2014.1.1~2014.9.14),與自貿區揭牌前的成交均價20987元/m2(2013.1.1~2013.9.29)相比上漲19.1%,由此可見,在上海市全市商品住宅同比漲幅10.7%的情況下,自貿區的均價漲幅幾乎接近一倍。

??另據機構監測數據顯示,在2013年9月上半月,自貿區周邊板塊內新房住宅成交量同比增幅達到近3倍,外高橋板塊更是猛增4倍多,遠超全市同期數據。

??寫字樓租售兩旺

??為瞭享受自貿區“大禮包”,不少服務型企業需要一個自貿區的註冊地址,所以許多公司急著去自貿區搶註;另外,一些公司的會計部和法務部也移師自貿區,便於與稅務等相關部門溝通聯系,這是導致自貿區板塊寫字樓火爆的一大原因。

??不過,由於距離市中心過遠,更多的企業隻會把外高橋、臨港新城作為倉庫,而不會把辦公樓設在這些區域。也正因為此,才直接導致浦東的世博地塊、前灘中心受惠。

??據悉,上海自貿區設立後,整個自貿區板塊的寫字樓租金和售價基本都有20%~30%左右的漲幅。

??產業地產“錢景”無限

??自由貿易區方案獲批首先利好的是外高橋保稅區、浦東機場保稅區和洋山港臨港新城的相關產業,更多的加工、制造、貿易和倉儲物流企業聚集於此,對於該區域內產業地產的發展具有很強的推動作用。

??記者瞭解到,有部分實力比較強的實體企業,在上海自貿區內拿地,開發產業綜合體項目,進入房地產開發領域。與此同時,一些產業綜合體的開發商也看重這次加工、制造、貿易等產業整合與升級的機會,在自貿區內進行產業地產的開發。

??房屋二胎借款準備資料怎麼貸款比較會過件?7大區塊

??著名經濟學傢黃衛平:

??自貿區最大的政策是自由

??原因1:庫存,還是庫存土地貸款台北松山土地貸款

??◆2012年

??從地鐵四號線金洲站出來,沿路能不斷收到各個房企的宣傳單。“要買房嗎?趁現在趕緊買吧,自貿區掛牌後房價還會漲”、“現在下定有特別優惠,我帶你去看吧”、“不買沒關系,你先去看看比較一下啦”……銷售人員幾乎是圍著路人在進行各種形式的推銷。

??這一年,南沙房價基本呈現波動上漲態勢,並於11月達到全年最高點:10081元/m2,成功破萬;

??◆2013年

??功能定位:金融商務發展試驗區。

內容來自sina新聞

??◆2014年

??12月,廣東自貿區正式獲批。

??這一年,南沙樓市基本呈現“前冷後熱”的走勢,年末,成交回暖明顯,房價重回萬元大關;

??◆2015年——

??在南沙買房,應該以一種長線投資的心態靜候自貿區營造的良好投資前景的到來。這個“靜候”期有多長,要看當地產業的帶動和配套的成熟。

???業內分析

??1200傢企業明確到南沙註冊

??4月7日,《廣州市南沙區土地利用總體規劃(2006~2020年)》原則通過。“高大上”的規劃之下,我們不妨再細數一下南沙7大區塊的具體功能。

??3月26日,在2015年中國廣州國際投資年會南沙新區融資租賃專題推介會上,廣州市委常委、南沙開發區管委會主任、區委書記丁紅都表示,南沙自貿區掛牌工作已基本準備就緒,掛牌當天將有100傢代表企業註冊,同時發佈130多條政策文件。據丁紅都介紹,去年底廣東自貿區獲批至今,已有1200傢企業明確到南沙註冊,有600傢已啟動註冊程序,其中200傢完成瞭註冊,掛牌當天還安排瞭100傢企業註冊。

??據悉,早在去年3月,南沙就發佈瞭促進創業的優惠政策。自貿區掛牌後,創業者在稅收、工商註冊等方面將享受更多優惠政策。

???配套展望

??8平方公裡。東至小虎瀝水道,南至廣深港客運專線,西至京珠高速,北至沙灣水道。

??在這些軌道交通線路中,加強和廣州中心城區聯系的包括5條線路,除瞭現有的4號線以外,還規劃瞭15號線、18號線、南沙西線、南沙南線。其中18號線主要聯通廣州南站和萬頃沙,將作為軌道交通快線使用,讓南沙能夠直接聯通作為國傢四大高鐵樞紐站之一的廣州南站;而15號線則作為南沙內部環線,主要用於內部交通。這一規劃也意味著,南沙是目前廣州十二個區內唯一擁有內部地鐵環線的行政區。另外兩條線路分別是南沙西線和南沙南線,其中南線聯通南沙城區和龍穴島,西線聯通主城區和大崗、欖核。

??南沙目前擁有地鐵4號線,未來還規劃有四條地鐵線,其中15號線乃是南沙內部環線。

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